房地产政策不太可能超预期收紧

　　3月10日，国土资源部在网站上公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称“国土部19条”），该政策基本延续了以往政策框架，重点在于加强对住房建设用地供应的规划及出让监管，政府着眼点还是在于促供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

　　（1）19条提出，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设。这与此前出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应，相当于重提“90/70”政策，但落实起来主要还是得看地方政府在保障房计划上的执行力度。

　　（2）严格土地竞买人资格审查、禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍、土地款支付更加严格等一系列措施，意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜，有利于龙头公司拿地加快周转，对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显，行业集中度将提高。

　　（3）19条提出，从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。这将在一定程度上促进供给有效释放。探索土地预申请制度的表态则意味着“勾地”制度有望进一步推广，政府将更为充分地实现土地资源优化配置，稳定土地市场预期。

　　往后看，我们认为，房地产政策大方向基本确定，后续政策主要以对现有框架补充、修补为主，房地产政策将逐步明朗，超预期收紧的可能性较小。要点分析如下：

　　【投资建议】

　　我们认为，近8个月的地产板块调整已经较多反映了市场关于政策严厉调控的悲观预期。在未来通胀和人民币升值的推动下，我们预计，地产板块将随着政策明朗和企业销售数据改善而实现绝对收益，投资者目前可以积极介入。